四月上海房地产市场报告 | 疫情防控进行时
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摘要：目前上海的疫情拐点仍未现，楼市活动也在疫情的干扰下完全停滞，土拍延期举行。（报告期2022.3.16-2022.4.14）
观点指数 受疫情影响，上海楼市近乎停摆。3月末，一批次多个项目延期开盘，开盘时间仍未定。
报告期内共有20个项目入市，其中8个项目当日售罄，5个项目触及积分，因为疫情的扰动，市场情绪有所回落。
土地市场方面，报告期内，共成交6宗地块，成交金额188.08亿元，其中4宗含宅地块，2宗商办地块。而原定于本月集中出让的首批36宗商品住宅地块，因疫情防控需要，也被中止出让。
存量项目方面，复星国际63.42亿收购上海外滩金融中心剩余50%股权，交易完成后，复星国际将间接拥有目标公司100%股权。
上海地产摘135亿董家渡商办地，首批集中供地中止
因疫情防控需要，原定于3月集中出让的首批36宗商品住宅地块，被中止出让。
报告期内，共成交6宗地块，成交金额188.08亿元，其中4宗含宅地块，2宗商办地块。
数据来源：上海土地市场、观点指数整理
成交的最大地块是黄浦区小东门街道黄浦江沿岸的一宗商住地块，地块位于南外滩董家渡区域，上海商务核心地带，与绿地外滩中心一街之隔，占据了约400米的黄浦江一线滨江岸线，土地用途为商业用地、办公楼，其中商业用地出让年限为40年，办公楼为50年。
这是董家渡大区域最后一个商办地块，出让面积约为6.68万平方米，计容面积约为27.5万平方米，底价135亿元。上海南滩城市建设发展有限公司联合上海滨和城市建设发展有限公司底价摘得该地块，折合楼面价49126元/平米。
数据来源：天眼查、观点指数整理
穿透股权结构可知，两家拿地主体均有上海地产参股，四方均为国资背景，该地块拥有较为严苛的出让条件，除了出让范围内有6处文物保护点和一般历史建筑有保护要求外，还规定引入的办公业态要符合黄浦功能定位、产业规划导向，须重点引进持牌金融机构（3家及以上）。由国企直接拿下该地块，并直接引入金融企业总部，将助力黄浦总部经济。
另外成交的5宗地块均为旧改地块，宝山区大场镇、顾村镇两宗地块均被大华摘得，大华长期在宝山深耕，大场镇、顾村镇内均有大华的旧改项目，一般而言，上海的城中村改造项目为定向出让，大华此次摘得两宗宝山地块也在预期之内。
此外，浦东新区、青浦区、松江区三宗旧改地块均被本地国企摘得。
存量项目方面，复星国际63.42亿元收购上海外滩金融中心剩余的50%股权，交易完成后，复星国际将间接拥有目标公司100%股权。据观点指数了解，卖方为中融国际信托有限公司。
疫情扰动下楼市全面停滞，市场情绪转弱
据观点指数监测，3月共有20个项目入市，其中8个项目当日售罄，5个项目触及积分，因为疫情的扰动，市场情绪有所回落。
数据来源：中原、观点指数监测及整理
3月，市场原本预计有一波小阳春行情，但因为疫情的扰动因素，市场情绪回落明显，日清盘比例降至40%，触及积分盘的比例则为25%，去化表现明显下降。
疫情扰动下，3月底项目开盘全面停滞，3月28日至4月15日期间无一项目开盘入市。由于上海疫情仍未大幅缓解，4月楼市仍全面停滞，多个项目开盘时间延期。
3月入市的项目中，积分最高的项目为招商外滩玺（二期），该项目位于虹口区四川北路板块，本次推售133套，销售均价12.25万元/平方米，入围积分为77.08。
值得注意的是，招商外滩玺便是2020年3月31日上海"围标事件"所涉及的地块，首次出让时成交楼面价仅6.3万元/平方米，后证明有串标的行为，被退回重拍。
2020年7月3日，该地块进行二次拍卖，招商蛇口以44.04亿元、溢价率28.4%竞得该地块，楼面价约8.1万元/平方米。
另一个3月入市均价超10万的项目则为苏河望，该项目由融创与建发2021年2月联合拿下的普陀石泉社区地块打造，地块成交价64.52亿元，楼面价8.43万元/平方米，溢价率36.15%。
数据来源：中原、观点指数监测及整理
苏河望目前已推售三期，观察其推售情况，二期由于推售套数较少，触及积分，入围积分为51.35。第三期未触及积分，实现了当日售罄的优秀表现，显示出融创优秀的操盘能力。
销售回款仍是开发商关注的重点，融创近期加快了推售速度，除了苏河望接连加推外，另一项目——融创未来金融城也在近几月多次推售，该项目同样去化表现较好。
大华除了在宝山摘得两宗地块外，3月也推售了一个项目大华锦绣四季·澜岸。该项目位于顾村板块，作为顾村城市更新项目的一部分，板块有着较好的规划。大华锦绣四季·澜岸项目主打低密、绿化，本期推售448套，销售均价5.02元/平方米，入围积分50.19。
大华在宝山的项目去化表现较好，2021年共推盘9次，其中8次触及积分。
目前上海的疫情拐点仍未现，楼市活动也在疫情的干扰下完全停滞，土拍延期举行。估计整个4月都没有项目开盘，购房热度也有所下降。
观点指数预计，疫情消散后，多个已完成认购的项目将陆续开盘，土拍重启，市场将快速回暖，第二批集中入市房源名单及二批次集中供地地块，也会在疫情减退后陆续公布，上海的楼市仍将维持较高的景气度。
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